QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ VIỆC THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG TRƯỜNG HỢP KHÔNG CÓ DI CHÚC

Theo quy định tại Điều 649, Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS), trường hợp người để lại di sản qua đời mà không để lại di chúc, việc phân chia di sản sẽ được thực hiện theo các quy định về Thừa kế theo pháp luật. Nếu di sản là quyền sử dụng đất thì người có quyền thừa kế cần lưu ý những quy định sau đây.

1/ Xác định di sản và nguyên tắc phân chia di sản thừa kế

Đối với di sản là quyền sử dụng đất, trước khi phân chia di sản, người thừa kế cần phải xác định rõ tình trạng pháp lý của di sản. Đặc biệt, cần phải làm rõ di sản là tài sản riêng hay tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân.

Theo quy định tại Điều 651 BLDS, quyền thừa kế theo pháp luật được xác định theo thứ tự hàng thừa kế. Cụ thể như sau:

– Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.

– Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại.

– Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Khi phân chia di sản theo pháp luật, cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

– Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

– Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước (do đã chết, không có quyền hưởng, bị truất quyền hoặc từ chối nhận di sản).

Lưu ý: Trong quá trình phân chia di sản, cần phải xét tới trường hợp thừa kế thế vị theo quy định tại Điều 652 BLDS. Cụ thể, nếu con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.

2/ Quy định về việc xác lập quyền thừa kế

Để được nhận di sản, những người có quyền thừa kế cần thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật, bao gồm:

Thủ tục công chứng văn bản phân chia di sản

Sau khi xác định được đầy đủ danh sách những người thừa kế theo quy định của BLDS, những người thừa kế phải thực hiện thủ tục công chứng văn bản phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng. Đây là căn cứ pháp lý để xác lập, ghi nhận và đăng ký quyền đối với di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.

Luật Công chứng 2024 không còn tách biệt thuật ngữ “Văn bản khai nhận di sản” và “Văn bản thỏa thuận phân chia di sản” như Luật Công chứng 2014, mà quy định thống nhất dưới hình thức công chứng văn bản phân chia di sản.

Đối với thủ tục công chứng văn bản phân chia di sản, các đồng thừa kế cần chuẩn bị bộ hồ sơ (ưu tiên sử dụng các giấy tờ điện tử đã được tích hợp trên VneID), bao gồm:

(1) Giấy chứng tử của người để lại di sản;

(2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

(3) Giấy tờ tùy thân của những người thừa kế: Thẻ Căn cước/ Căn cước công dân hoặc sử dụng tài khoản định danh điện tử VNeID mức độ 2.

(4) Giấy tờ chứng minh quan hệ: Giấy đăng ký kết hôn, Giấy khai sinh,… (Có thể sử dụng dữ liệu từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư thay cho bản giấy nếu Hệ thống thông tin đã kết nối).

(5) Dự thảo văn bản phân chia di sản thừa kế (nếu có).

Thủ tục niêm yết công khai và kiểm tra hồ sơ

Theo Luật Công chứng 2024, thủ tục niêm yết việc tiếp nhận công chứng văn bản phân chia di sản vẫn là thủ tục bắt buộc. Cụ thể như sau:

– Thời hạn niêm yết: 15 ngày kể từ ngày tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc niêm yết.

– Địa điểm niêm yết:

+ Trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản;

+ Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất và nơi có đất khác với nơi cư trú cuối cùng, thì niêm yết thêm tại UBND cấp xã nơi có đất;

+ Trường hợp không xác định được nơi cư trú cuối cùng, việc niêm yết được thực hiện tại UBND cấp xã nơi người để lại di sản chết.

– Kết quả niêm yết: Sau khi hết thời hạn 15 ngày, nếu không có khiếu nại, tố cáo hoặc tranh chấp được UBND cấp xã xác nhận, tổ chức hành nghề công chứng mới được tiến hành công chứng văn bản phân chia di sản.

Thủ tục đăng ký biến động đất đai theo Luật Đất đai 2024

Thừa kế quyền sử dụng đất là một dạng biến động đất đai bắt buộc phải đăng ký. Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục này trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động (ngày văn bản phân chia di sản có hiệu lực pháp luật).

Trường hợp người thừa kế không thực hiện đăng ký biến động đất đai trong thời hạn quy định thì sẽ phải đối mặt với mức phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng (theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP) và phải buộc thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định.

Thành phần Hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm:

(1) Đơn đăng ký biến động đất đai;

(2) Văn bản phân chia di sản đã được công chứng;

(3) Giấy chứng nhận QSDĐ (bản chính);

(4) Tờ khai thuế TNCN, Lệ phí trước bạ, Tờ khai thuế sử dụng đất;

(5) Giấy tờ chứng minh việc được miễn thuế (bản sao giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân hoặc trích xuất dữ liệu dân cư).

3/ Nghĩa vụ tài chính

Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN)

Theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ nhận thừa kế bất động sản giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông bà với cháu,… là thu nhập được miễn thuế.

Do đó, những người thừa kế thuộc hàng thứ nhất của người để lại di sản sẽ không phải nộp thuế TNCN. Tuy nhiên, người thừa kế vẫn phải nộp hồ sơ kê khai.

Lệ phí trước bạ

Tương tự, Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định miễn lệ phí trước bạ cho việc đăng ký quyền sử dụng đất do thừa kế giữa các đối tượng thân nhân nêu trên.

4/ Giải quyết tranh chấp (nếu có) và thời hiệu khởi kiện

Trong trường hợp xấu nhất, nếu những người thừa kế không thể đạt được thỏa thuận về việc phân chia di sản (ví dụ: tranh chấp về việc ai được đứng tên hoặc nghi ngờ về huyết thống), vụ việc sẽ vượt ra khỏi thủ tục hành chính và trở thành vụ án dân sự.

Đối với tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất (tức là tranh chấp về quyền tài sản), đây là tranh chấp không bắt buộc phải qua hòa giải tại UBND cấp xã, nhưng pháp luật hiện nay khuyến khích các bên thực hiện thủ tục này. Trường hợp các bên không lựa chọn hòa giải hoặc không thể hòa giải thì có thể nộp đơn tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền (nơi có bất động sản) để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Theo quy định tại Điều 623, thời hiệu yêu cầu chia di sản đối với bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm người để lại di sản qua đời.

Việc thừa kế quyền sử dụng đất trong trường hợp không có di chúc là một quá trình pháp lý chặt chẽ, đòi hỏi người thừa kế phải hiểu và tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật từ khâu xác định di sản đến hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. Sự tuân thủ này không chỉ bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên mà còn góp phần phòng ngừa tranh chấp trong thực tiễn.